142023-10
中國房價的真相和偏見，
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房價一直都是網友們熱議的話題，考慮到房子在中國的特殊性，如往往和婚姻、生育有很大牽扯，大多數人都離不開買房這件人生大事。既然大多數人都需要買房，這也進一步加劇了房價話題的情緒化，情緒上頭了也就非常容易產生一些非理性或以偏概全的觀點。
今天我們來討論兩個非常流行的觀點：
第一，房價上漲會導致企業(yè)經營環(huán)境惡化，同時降低居民消費潛力；
第二，中國房價存在嚴重泡沫，甚至還將危機到金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。
房價上漲對于企業(yè)來說的影響是非常直接的，對應的房租上漲將提高企業(yè)經營成本，同時也需要花費更高的工資成本。許多人都認為一部分中小企業(yè)就是死在房租太高，導致無法繼續(xù)展開經營。
這個觀點并不完全正確，一部分企業(yè)確實會承受房價上漲帶來的負面影響，但這顯然不是適用于所有企業(yè)。
對于市價定價權更強的企業(yè)來說，房租和工資成本提高往往會帶來更高的產品或服務價格，即企業(yè)會將這部分成本轉嫁到消費者頭上，所以房價上漲對這些企業(yè)來說顯然影響有限。
當然我們了解并不是所有企業(yè)都具備市場話語權的，對于逐波隨流的一些中小企業(yè)來說，它們也應該調整生產經營模式，以應對房價上漲帶來的負面影響。簡單舉幾個方法，改變產品的投放密集要素，典型的就是用電商取代實體店；又或者加大研發(fā)力度，降低產品成本以抵消房價上漲的成本，最終結果是產品在市場上依舊具備高競爭力；三是轉移市場，當經營成本實在令人難以忍受時，企業(yè)可以選擇換個地方展開經營，比如將公司從一線城市搬到普通二線城市。
市場是具備高彈性的，房價上漲的確會導致企業(yè)成本上升，但同樣也能順勢提高產品或服務價格，而少數企業(yè)在競爭中被淘汰，也屬于正常的自由市場。
房價上漲給企業(yè)帶來負面影響的同時，也給企業(yè)經營帶來了以下兩個好處：第一是城市化效應，即規(guī)模效應帶來了生產力提升，也換來了更大的市場，企業(yè)收入也將提高；第二，抵押品效應，中國金融市場并不健全，企業(yè)想要像發(fā)達國家那樣在市場上拿到融資并不容易，這個時候房價上漲也為部分企業(yè)帶來了一條抵押貸款，拿到更多融資讓企業(yè)安然渡過難關。
而房價上漲是否會降低個人消費潛力呢，也不夠全面，或者說房價上漲不是根本原因，而像西方發(fā)達國家的大城市，比如倫敦、巴黎和紐約房價同樣很高，但這些城市的居民又是如何適應的呢，答案是郊區(qū)。
以上提到的國際大都市核心區(qū)房價都很高，和中國類似，這些國際大都市的普通打工人幾十年收入都難買下一套房，但這些城市的郊區(qū)房價卻是另一番景象，所以這里面的根本矛盾是中國郊區(qū)房價同樣不低，同時配套的交通、教育、醫(yī)療和社區(qū)服務遠遠不夠完善，這些因素對于普通居民的傷害其實更大。解決高房價的矛盾，不在于讓大城市核心區(qū)降價，而是加大對城市郊區(qū)的投入。
那么第二點流行的觀點，中國房價存在嚴重泡沫，甚至還將影響到金融穩(wěn)定，這是否有道理呢？很多人都會用房價收入比來佐證這個觀點，但根據大量發(fā)達國家的經驗來看，居民的利息保障倍數才是預測房價是否會出現大跌的準確指標。當這個指標大于1.5倍時，基本上房價不存在大跌的可能，2007年美國是1.46倍，1987年日本式1.49倍，香港1997年是1.23倍，當這些國家的居民利息保障倍數低于1.5倍，不出意外上述國家出現了房價大跌。
但中國這個指標在8倍左右，所以目前來看依舊非常安全，房價出現大跌的風險依舊比較低。因為從根本來說，房價上漲給金融體系帶來的風險不在于房價高本身，而是房價下跌是否會讓大量貸款違約，進而牽扯到金融體系的穩(wěn)定，從這個指標來看，目前中國的風險不大。
今天我們來討論兩個非常流行的觀點：
第一，房價上漲會導致企業(yè)經營環(huán)境惡化，同時降低居民消費潛力；
第二，中國房價存在嚴重泡沫，甚至還將危機到金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。
房價上漲對于企業(yè)來說的影響是非常直接的，對應的房租上漲將提高企業(yè)經營成本，同時也需要花費更高的工資成本。許多人都認為一部分中小企業(yè)就是死在房租太高，導致無法繼續(xù)展開經營。
這個觀點并不完全正確，一部分企業(yè)確實會承受房價上漲帶來的負面影響，但這顯然不是適用于所有企業(yè)。
對于市價定價權更強的企業(yè)來說，房租和工資成本提高往往會帶來更高的產品或服務價格，即企業(yè)會將這部分成本轉嫁到消費者頭上，所以房價上漲對這些企業(yè)來說顯然影響有限。
當然我們了解并不是所有企業(yè)都具備市場話語權的，對于逐波隨流的一些中小企業(yè)來說，它們也應該調整生產經營模式，以應對房價上漲帶來的負面影響。簡單舉幾個方法，改變產品的投放密集要素，典型的就是用電商取代實體店；又或者加大研發(fā)力度，降低產品成本以抵消房價上漲的成本，最終結果是產品在市場上依舊具備高競爭力；三是轉移市場，當經營成本實在令人難以忍受時，企業(yè)可以選擇換個地方展開經營，比如將公司從一線城市搬到普通二線城市。
市場是具備高彈性的，房價上漲的確會導致企業(yè)成本上升，但同樣也能順勢提高產品或服務價格，而少數企業(yè)在競爭中被淘汰，也屬于正常的自由市場。
房價上漲給企業(yè)帶來負面影響的同時，也給企業(yè)經營帶來了以下兩個好處：第一是城市化效應，即規(guī)模效應帶來了生產力提升，也換來了更大的市場，企業(yè)收入也將提高；第二，抵押品效應，中國金融市場并不健全，企業(yè)想要像發(fā)達國家那樣在市場上拿到融資并不容易，這個時候房價上漲也為部分企業(yè)帶來了一條抵押貸款，拿到更多融資讓企業(yè)安然渡過難關。
而房價上漲是否會降低個人消費潛力呢，也不夠全面，或者說房價上漲不是根本原因，而像西方發(fā)達國家的大城市，比如倫敦、巴黎和紐約房價同樣很高，但這些城市的居民又是如何適應的呢，答案是郊區(qū)。
以上提到的國際大都市核心區(qū)房價都很高，和中國類似，這些國際大都市的普通打工人幾十年收入都難買下一套房，但這些城市的郊區(qū)房價卻是另一番景象，所以這里面的根本矛盾是中國郊區(qū)房價同樣不低，同時配套的交通、教育、醫(yī)療和社區(qū)服務遠遠不夠完善，這些因素對于普通居民的傷害其實更大。解決高房價的矛盾，不在于讓大城市核心區(qū)降價，而是加大對城市郊區(qū)的投入。
那么第二點流行的觀點，中國房價存在嚴重泡沫，甚至還將影響到金融穩(wěn)定，這是否有道理呢？很多人都會用房價收入比來佐證這個觀點，但根據大量發(fā)達國家的經驗來看，居民的利息保障倍數才是預測房價是否會出現大跌的準確指標。當這個指標大于1.5倍時，基本上房價不存在大跌的可能，2007年美國是1.46倍，1987年日本式1.49倍，香港1997年是1.23倍，當這些國家的居民利息保障倍數低于1.5倍，不出意外上述國家出現了房價大跌。
但中國這個指標在8倍左右，所以目前來看依舊非常安全，房價出現大跌的風險依舊比較低。因為從根本來說，房價上漲給金融體系帶來的風險不在于房價高本身，而是房價下跌是否會讓大量貸款違約，進而牽扯到金融體系的穩(wěn)定，從這個指標來看，目前中國的風險不大。
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